Ngân Sách Liên Bang 2026 đưa ra hai thay đổi lớn ảnh hưởng đến bất kỳ ai sở hữu bất động sản đầu tư, cổ phiếu, hoặc các tài sản đầu tư khác. Một thay đổi thay thế mức chiết khấu 50% thuế thu nhập từ vốn (capital gains tax - CGT) bằng một hệ thống mới. Thay đổi còn lại giới hạn negative gearing chỉ áp dụng cho nhà xây mới.
Tin tốt cho hầu hết khách hàng bất động sản của chúng tôi: nếu bạn đã sở hữu bất động sản, bạn được bảo vệ. Thay đổi này áp dụng cho bất động sản mua từ ngày 12/5/2026 trở đi. Bất động sản đã có trong danh mục đầu tư của bạn vào đêm công bố Ngân sách vẫn giữ nguyên các quy định bạn biết khi mua, trong suốt thời gian bạn còn sở hữu.
Dưới đây là những gì đã thay đổi, giải thích dễ hiểu.
Thay Đổi 1: Negative Gearing Giờ Chỉ Giới Hạn Cho Nhà Xây Mới
Negative gearing cho phép bạn khấu trừ khoản lỗ tiền thuê từ các nguồn thu nhập khác, bao gồm cả lương của bạn. Đây là quy định đã áp dụng gần 40 năm, và là một trong những lý do chính khiến nhiều người Úc đầu tư vào bất động sản nhà ở.
Từ 1/7/2027, điều đó sẽ thay đổi — nhưng chỉ áp dụng cho bất động sản mua sau đêm công bố Ngân sách (7:30 tối AEST ngày 12/5/2026).
Chi tiết cụ thể như sau:
- Bất động sản bạn mua trước đêm công bố Ngân sách — không thay đổi. Bạn vẫn có thể negative gear đối với bất kỳ nguồn thu nhập nào (bao gồm cả lương) cho đến khi bán. Bất động sản đang trong hợp đồng trước đêm công bố Ngân sách nhưng chưa hoàn tất (settlement) cũng được bảo vệ.
- Bất động sản mua sau đêm công bố Ngân sách nhưng trước 1/7/2027 — bạn vẫn có thể negative gear bình thường cho đến 1/7/2027. Sau đó, quy định mới sẽ áp dụng.
- Bất động sản mua sau đêm công bố Ngân sách, từ 1/7/2027 trở đi — bạn chỉ có thể khấu trừ khoản lỗ tiền thuê đối với thu nhập từ bất động sản nhà ở khác (tiền thuê khác hoặc lãi vốn từ bất động sản nhà ở), không được khấu trừ vào lương. Khoản lỗ chưa sử dụng sẽ được chuyển sang các năm sau.
- Nhà xây mới — hoàn toàn không bị giới hạn. Nhà xây mới mua sau đêm công bố Ngân sách vẫn có thể negative gear đối với bất kỳ nguồn thu nhập nào, bao gồm cả lương. Lý do Chính phủ đưa ra là để hướng dòng vốn đầu tư vào việc tăng thêm nguồn cung nhà ở, thay vì cạnh tranh với nguồn cung hiện có.
Các quỹ hưu bổng (bao gồm SMSF), quỹ tín thác đại chúng, và các mô hình build-to-rent hoàn toàn không thuộc diện giới hạn này. Nhà đầu tư tư nhân hỗ trợ các chương trình nhà ở được Chính phủ tài trợ cũng vậy.
Thay Đổi 2: Mức Chiết Khấu 50% CGT Đang Được Thay Thế
Kể từ năm 1999, cá nhân, quỹ tín thác và hợp danh được hưởng chiết khấu 50% đối với lãi vốn từ tài sản nắm giữ trên 12 tháng. Đây là một trong những tính năng được sử dụng nhiều nhất của hệ thống thuế Úc — và cũng là một trong những tính năng bị chỉ trích nhiều nhất, tùy vào góc nhìn.
Từ 1/7/2027, mức chiết khấu 50% đó được thay thế bằng một hệ thống mới dựa trên chỉ số hóa (indexation). Thay vì giảm một nửa khoản lãi, giá vốn ban đầu của tài sản sẽ được điều chỉnh theo lạm phát, và chỉ khoản lãi thực (đã điều chỉnh lạm phát) mới bị đánh thuế — với mức thuế tối thiểu 30% trên khoản lãi đó.
Quy định này áp dụng cho cổ phiếu, bất động sản đầu tư, tài sản doanh nghiệp, đơn vị quỹ tín thác, và đáng chú ý là cả tài sản pre-CGT (mua trước ngày 20/9/1985). Tài sản pre-CGT trước đây được miễn hoàn toàn CGT trong suốt 42 năm kể từ khi chế độ này bắt đầu. Theo thông báo, khoản lãi phát sinh trên các tài sản này từ 1/7/2027 sẽ thuộc chế độ thuế mới.
Những gì không bị ảnh hưởng:
- Nhà ở chính của bạn — miễn trừ nơi cư trú chính không thay đổi.
- Quỹ hưu bổng — vẫn giữ mức chiết khấu một phần ba hiện tại, khiến các khoản đầu tư giữ trong quỹ hưu bổng trở nên hấp dẫn hơn về mặt sau thuế so với trước đêm công bố Ngân sách.
- Người nhận trợ cấp có kiểm tra thu nhập (bao gồm Age Pension) — được miễn mức thuế tối thiểu 30%.
- Khoản lãi tích lũy trước 1/7/2027 — vẫn giữ mức chiết khấu 50% cũ, ngay cả khi bạn bán sau ngày đó.
Đối với tài sản bạn đã nắm giữ vào ngày 1/7/2027, sẽ có hai cách để xác định phần nào của khoản lãi thuộc quy định cũ và phần nào thuộc quy định mới: hoặc là định giá tài sản vào ngày 1/7/2027, hoặc sử dụng công thức do ATO quy định. Việc lựa chọn thường có thể chờ đến khi bạn thực sự bán tài sản. Đối với cổ phiếu niêm yết, phương pháp định giá sẽ là lựa chọn đơn giản hơn. Đối với bất động sản đầu tư, tác phẩm nghệ thuật, hoặc phần vốn góp doanh nghiệp, việc lựa chọn giữa định giá thực tế và công thức của ATO có thể là một quyết định hoạch định đáng cân nhắc.
Điều Này Có Ý Nghĩa Gì Đối Với Bạn
Nếu bạn đã sở hữu bất động sản đầu tư: Tình trạng thuế của bạn không thay đổi. Việc bảo lưu quy định cũ (grandfathering) là thực chất — không có thời hạn kết thúc cho sự bảo vệ này, chỉ có thời hạn của chính tài sản khi bạn bán. Không có lợi ích gì khi tái cơ cấu khỏi thứ đã được bảo vệ sẵn.
Nếu bạn sắp mua: Lựa chọn giữa bất động sản đã xây sẵn và nhà xây mới giờ đây quan trọng hơn trước. Nhà xây mới giữ nguyên toàn bộ quyền negative gearing và mang lại sự linh hoạt hơn khi bán. Bất động sản đã xây sẵn mua vào lúc này sẽ chịu giới hạn negative gearing từ tháng 7/2027. Hiệu quả kinh tế sau thuế của hai lựa chọn đã thay đổi đáng kể, và đáng để mô hình hóa cả hai trước khi ký bất cứ điều gì.
Nếu bạn có khoản lãi chưa thực hiện đáng kể từ cổ phiếu hoặc tài sản doanh nghiệp: Khoảng thời gian trước 1/7/2027 đáng để tận dụng một cách cẩn trọng — không phải để bán vội, mà để lên kế hoạch cách thức định giá chuyển tiếp sẽ hoạt động khi bạn thực sự bán. Với một số tài sản, việc định giá chính thức sẽ đáng làm; với các tài sản khác, công thức ATO sẽ đủ dùng. Chúng tôi có thể giúp bạn suy nghĩ về cách tiếp cận phù hợp với danh mục đầu tư của bạn.
Nếu tài sản của bạn được giữ thông qua quỹ tín thác tùy quyết (discretionary trust): Thay đổi CGT tương tác với mức thuế tối thiểu 30% mới đối với quỹ tín thác tùy quyết, mà chúng tôi đã đề cập trong bài viết liên quan về quỹ tín thác theo di chúc. Hiệu ứng kết hợp lớn hơn đáng kể so với từng thay đổi riêng lẻ, và các cơ cấu từng hợp lý trước Ngân sách có thể cần được xem xét lại. Chính phủ cũng đã công bố hỗ trợ chuyển đổi (rollover relief) — có hiệu lực trong ba năm kể từ 1/7/2027 — cho phép tái cơ cấu từ quỹ tín thác tùy quyết sang công ty hoặc quỹ tín thác cố định mà không phát sinh CGT. Chúng tôi sẽ viết riêng về các lựa chọn chiến lược mà điều này mở ra.
Những Gì Chúng Ta Chưa Biết
Cả hai thay đổi đều chưa thành luật. Chính phủ cho biết dự thảo luật sẽ được đưa ra sau khi tham vấn. Các câu hỏi mở chính là "nhà xây mới" sẽ được định nghĩa như thế nào cho phần miễn trừ negative gearing (dự kiến định nghĩa sẽ khác với khái niệm GST về nhà ở mới), công thức phân bổ CGT sẽ hoạt động thế nào trong thực tế, và các quy định sẽ áp dụng ra sao đối với nhà sáng lập start-up, cấu trúc vốn mạo hiểm, và các thỏa thuận quỹ tín thác nhiều tầng.
Chính phủ đã cam kết tham vấn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp giai đoạn đầu và start-up.
Bước Tiếp Theo Cho Bạn
Chúng tôi không khuyến nghị vội vàng. Những sai lầm hoạch định thuế tốn kém nhất thường là những sai lầm được thực hiện trước khi quy định rõ ràng. Điều chúng tôi đang làm là ngồi lại cùng khách hàng muốn tìm hiểu các thông báo này ảnh hưởng thế nào đến tình hình của họ, và xây dựng một kế hoạch thận trọng cho khoảng thời gian từ nay đến 1/7/2027.
Nếu bạn đã sở hữu bất động sản đầu tư, hôm nay bạn không cần làm gì cả. Nếu bạn sắp mua, hoặc nếu bạn có khoản lãi chưa thực hiện đáng kể trong danh mục đầu tư, cuộc trao đổi này đáng để thực hiện ngay — trong khi vẫn còn thời gian để lên kế hoạch một cách chủ động thay vì phản ứng.
Nếu bạn muốn thực hiện điều đó, hãy liên hệ với chúng tôi.