ATO không cần kiểm toán bạn để phát hiện khoảng trống trong hồ sơ bất động sản của bạn. ATO có thể nhìn thấy điều đó từ dữ liệu mà cơ quan này đã sẵn có.
ATO nhận dữ liệu giao dịch bất động sản từ cơ quan thuế tiểu bang, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan quản lý tiền đặt cọc thuê nhà, các nhà cung cấp phần mềm quản lý bất động sản, tổ chức tài chính, và các nền tảng kinh tế chia sẻ như Airbnb và Stayz. ATO đã thu thập dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà từ năm 2005 — với hồ sơ có từ tận năm 1985. Điều đã được cải thiện đáng kể là tốc độ và mức độ tinh vi của việc đối chiếu dữ liệu.
Trong năm 2022–23, các chương trình đối chiếu dữ liệu bất động sản của ATO đã phát hiện khoảng 5.600 người nộp thuế có các giao dịch bất động sản chưa được xử lý đúng cách. Đây không phải là rủi ro lý thuyết — đây là một chương trình tuân thủ đang hoạt động, và ATO công bố công khai kết quả.
Bạn không chắc liệu hồ sơ bất động sản của mình có đứng vững trước sự kiểm tra của ATO hay không? Một buổi rà soát ngay bây giờ chỉ tốn một phần nhỏ chi phí so với việc phải phản hồi thư đối chiếu dữ liệu sau này.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →Những Dữ Liệu Mà ATO Nhận Được
Các nguồn dữ liệu của ATO rộng hơn nhiều so với những gì hầu hết nhà đầu tư bất động sản nghĩ. Chúng bao gồm:
- Cơ quan đăng ký đất đai — mọi giao dịch mua, bán, và chuyển nhượng bất động sản tại Úc đều được ghi nhận và báo cáo cho ATO
- Cơ quan quản lý tiền đặt cọc thuê nhà — ATO thu thập dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà từ các cơ quan quản lý của tiểu bang và vùng lãnh thổ, bao gồm tên chủ nhà, địa chỉ bất động sản, thời hạn thuê, và số tiền đặt cọc
- Phần mềm quản lý bất động sản — các đơn vị quản lý bất động sản bắt buộc phải báo cáo tiền thuê thu được và chi phí cho các bất động sản mà họ quản lý
- Tổ chức tài chính — các ngân hàng báo cáo dữ liệu khoản vay liên quan đến bất động sản
- Nền tảng kinh tế chia sẻ — Airbnb, Stayz, Booking.com, và các nền tảng cho thuê ngắn hạn khác báo cáo thu nhập của chủ nhà cho ATO
ATO dự kiến sẽ thu thập dữ liệu của khoảng 2,2 triệu cá nhân mỗi năm chỉ riêng từ chương trình tiền đặt cọc thuê nhà.
Ba Lĩnh Vực Bị Giám Sát Chặt Chẽ Nhất
Thu nhập cho thuê
ATO đối chiếu hồ sơ sở hữu và dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà với thu nhập cho thuê được khai báo trong tờ khai thuế. Những sai sót thường gặp bao gồm: khai báo tiền thuê ròng thay vì tổng thu nhập cho thuê (dẫn đến tính trùng chi phí), bỏ sót bất động sản khỏi tờ khai, và chỉ một trong hai đồng sở hữu khai báo trong khi cả hai đều phải khai báo. Thu nhập cho thuê ngắn hạn từ các nền tảng cũng được đối chiếu — ATO nhận dữ liệu này trực tiếp từ các nền tảng đó.
Thuế thu nhập từ vốn (CGT)
Khi có yêu cầu miễn CGT nhà ở chính đối với việc bán bất động sản, ATO sẽ kiểm tra lịch sử sở hữu và sử dụng của bất động sản đó so với dữ liệu của mình. Những bất động sản từng được cho thuê trong bất kỳ khoảng thời gian nào, hoặc được nắm giữ qua cấu trúc quỹ tín thác, sẽ bị xem xét kỹ về cách tính miễn thuế một phần. Sự kiện CGT được xác định dựa trên ngày ký hợp đồng, không phải ngày hoàn tất giao dịch (settlement) — đây là một sai sót thường gặp.
GST đối với bất động sản mới và được cải tạo đáng kể
ATO đối chiếu các giao dịch bất động sản với tờ khai BAS để phát hiện GST chưa được khai báo. Cả nhà ở mới và nhà đã được cải tạo đáng kể đều có thể phát sinh nghĩa vụ GST — và định nghĩa "cải tạo đáng kể" thường bị hiểu sai hơn là được áp dụng đúng.
Vì Sao Vấn Đề Thường Xuất Hiện Muộn
Hầu hết các vấn đề tuân thủ liên quan đến bất động sản không xuất hiện ngay tại thời điểm khai báo. Chúng thường lộ ra sau nhiều tháng hoặc nhiều năm, khi thuật toán đối chiếu của ATO phát hiện sự không nhất quán giữa những gì bạn đã khai báo và dữ liệu mà họ có. Đến lúc đó, các hồ sơ cần thiết để giải thích tình huống có thể khó tìm lại hơn — và thời hạn điều chỉnh tờ khai có thể sắp hết.
Hồ sơ đầy đủ không phải là gánh nặng tuân thủ. Đó chính là câu trả lời của bạn khi câu hỏi được đặt ra.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ kế toán của chúng tôi tư vấn cho các nhà đầu tư bất động sản trên khắp Melbourne và Victoria về việc khai báo thu nhập cho thuê, tính toán CGT, và nghĩa vụ GST đối với các giao dịch bất động sản.
Vì chúng tôi là một công ty kết hợp cả pháp lý và kế toán, chúng tôi cũng xử lý khía cạnh luật bất động sản — bao gồm chuyển nhượng bất động sản (conveyancing), Section 32 Vendor Statement, và cấu trúc pháp lý của quyền sở hữu bất động sản. Nếu ATO gửi thư đối chiếu dữ liệu, chúng tôi có thể xem xét tình huống của bạn và phản hồi thay bạn. Nếu bạn muốn kiểm tra tình huống của mình trước khi thư đó đến, chúng tôi cũng có thể hỗ trợ.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. ATO nhận những dữ liệu gì về bất động sản của tôi?
ATO nhận dữ liệu giao dịch bất động sản từ cơ quan đăng ký đất đai của tiểu bang, cơ quan quản lý tiền đặt cọc thuê nhà, các nhà cung cấp phần mềm quản lý bất động sản, tổ chức tài chính, và các nền tảng kinh tế chia sẻ. ATO đã thu thập dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà từ năm 2005 và đối chiếu với tờ khai thuế để phát hiện sai lệch.
2. ATO có thể biết nếu tôi chưa khai báo thu nhập cho thuê không?
Có. ATO đối chiếu hồ sơ sở hữu bất động sản và dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà với thu nhập được khai báo trong tờ khai thuế. Một bất động sản đứng tên bạn mà không có thu nhập cho thuê được khai báo trong năm mà bất động sản đó có người thuê là một trường hợp đối chiếu dữ liệu rất rõ ràng.
3. ATO kiểm tra CGT đối với việc bán bất động sản như thế nào?
ATO đối chiếu hồ sơ bán bất động sản từ cơ quan đăng ký đất đai với khoản CGT được khai báo trong tờ khai thuế. Khi có yêu cầu miễn thuế nhà ở chính, ATO sẽ kiểm tra lịch sử sở hữu và sử dụng của bất động sản đó. Những bất động sản từng được cho thuê trong bất kỳ khoảng thời gian nào sẽ bị xem xét kỹ về cách tính miễn thuế một phần.
4. Tôi nên làm gì nếu nhận được thư đối chiếu dữ liệu từ ATO?
Đừng phớt lờ. Hãy phản hồi trong thời hạn được đưa ra — thường là 28 ngày. Xem xét lại hồ sơ và tờ khai của bạn cho các giai đoạn liên quan. Nếu có sai lệch, việc tự nguyện khai báo hầu như luôn tốt hơn so với việc chờ ATO đánh giá. Hãy đặt lịch tư vấn miễn phí với Phan Campbell & Associates.