Đối với hầu hết người Úc, ngôi nhà gia đình là tài sản có lợi thế về thuế lớn nhất mà họ từng sở hữu — được miễn hoàn toàn thuế thu nhập từ vốn, không giới hạn mức lãi. Việc miễn thuế nhà ở chính được xác nhận không thay đổi trong Ngân Sách 2026, khiến nó càng trở nên giá trị hơn khi các tài sản khác phải đối mặt với quy định CGT chặt chẽ hơn.
Nhưng việc miễn thuế không phải là tất cả hoặc không có gì. Khi một bất động sản từng được cho thuê, một cách miễn thuế một phần sẽ áp dụng — và cách tính này khiến rất nhiều nhà đầu tư từng cho rằng nhà của họ sẽ luôn không chịu CGT phải bất ngờ.
Đã biến nhà của bạn thành nhà cho thuê, hay đang cân nhắc điều đó? Một cuộc trao đổi ngắn ngay bây giờ có thể bảo vệ một phần lớn khoản lãi vốn trong tương lai của bạn.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →Quy Định 6 Năm
Quy định vắng mặt — thường gọi là quy định 6 năm — cho phép bạn tiếp tục xem một ngôi nhà cũ là nhà ở chính của mình trong tối đa 6 năm sau khi chuyển ra, kể cả khi nó đang tạo ra thu nhập cho thuê. Trong giai đoạn đó, bất động sản vẫn được miễn CGT, giống hệt như khi bạn vẫn đang sống ở đó.
Điều kiện then chốt: bạn không được xem một bất động sản khác là nhà ở chính cùng lúc (với khoảng chồng lấn giới hạn 6 tháng được phép khi bạn đang chuyển nhà). Vì vậy, quy định này phù hợp với người chuyển ra, cho thuê nhà của mình, và thuê hoặc ở nơi khác — chứ không phải người mua nhà mới để sống.
Đồng Hồ Được Tính Lại
Nếu bạn chuyển về bất động sản đó và thực sự tái lập nó là nhà ở chính, một giai đoạn 6 năm mới có thể mở ra cho lần vắng mặt sau này. Điều này mang lại sự linh hoạt thực sự cho những người thường xuyên di chuyển giữa các nơi ở. Nhưng việc tính lại phụ thuộc vào việc thực sự quay lại ở — chuyển đồ đạc về trong một thời gian mang tính hình thức sẽ không đủ để thỏa mãn ATO. Ngược lại, một ngôi nhà cũ bỏ trống có thể được xem là nhà ở chính vô thời hạn; đồng hồ 6 năm chỉ chạy trong khi bất động sản thực sự đang tạo ra thu nhập.
Nơi Việc Miễn Thuế Một Phần Khiến Nhiều Người Bị Vướng
Nếu bạn cho thuê bất động sản lâu hơn 6 năm trong một lần vắng mặt liên tục, bạn sẽ mất quyền miễn thuế cho giai đoạn vượt quá 6 năm. CGT sau đó áp dụng cho một phần của khoản lãi, được tính theo tỷ lệ thời gian: số ngày vượt giới hạn chia cho tổng số ngày sở hữu sẽ cho ra phần chịu thuế. Mức chiết khấu 50% CGT có thể áp dụng cho phần đó nếu bạn đã sở hữu bất động sản hơn 12 tháng.
Còn một cái bẫy nữa. Khi một nhà ở chính lần đầu được dùng để tạo thu nhập, quy định "nhà lần đầu được dùng để tạo thu nhập" thường sẽ đặt lại giá vốn theo giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm đó — không phải giá mua ban đầu. Điều này thay đổi đáng kể cách tính khoản lãi, và việc lấy định giá đúng thời điểm là rất quan trọng. Nhiều nhà đầu tư không lấy định giá đó và nhiều năm sau mới phát hiện khoản lãi được tính trên một giá vốn thấp hơn nhiều.
Cái Bẫy Đối Với Người Không Cư Trú
Kể từ ngày 30/6/2020, một người không cư trú vì mục đích thuế tại thời điểm bán thường không thể yêu cầu miễn thuế nhà ở chính — kể cả khi quy định 6 năm lẽ ra sẽ áp dụng. Nếu bạn đang chuyển ra nước ngoài, điều này cần được xử lý trước khi bạn đi, không phải sau khi bạn quay về.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ kế toán của chúng tôi tư vấn cho chủ sở hữu bất động sản trên khắp Melbourne và Victoria về việc miễn thuế nhà ở chính, quy định 6 năm, và cách tính miễn thuế một phần — bao gồm cả thời điểm định giá mà nhiều người thường bỏ lỡ.
Vì chúng tôi là một công ty kết hợp cả pháp lý và kế toán, chúng tôi xử lý cả phân tích thuế lẫn thủ tục chuyển nhượng bất động sản khi bạn mua hoặc bán. Nếu bạn đang biến một ngôi nhà thành nhà cho thuê, hoặc bán một ngôi nhà từng cho thuê, hãy xác định đúng vị trí của mình trước khi phát sinh sự kiện CGT.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Quy định 6 năm của CGT là gì?
Quy định này cho phép bạn xem một ngôi nhà cũ là nhà ở chính trong tối đa 6 năm sau khi chuyển ra trong khi cho thuê — giữ nguyên miễn CGT, miễn là bạn không xem một bất động sản khác là nhà ở chính.
2. Đồng hồ 6 năm có được tính lại không?
Có — nếu bạn chuyển về ở và thực sự tái lập bất động sản là nhà ở chính, một giai đoạn 6 năm mới có thể bắt đầu cho lần vắng mặt sau này. Việc quay về mang tính hình thức sẽ không được tính.
3. Điều gì xảy ra nếu tôi cho thuê nhà hơn 6 năm?
Bạn sẽ mất quyền miễn thuế cho giai đoạn vượt quá 6 năm và phải trả CGT trên một phần của khoản lãi, được tính bằng số ngày vượt giới hạn chia cho tổng số ngày sở hữu.
4. Cách tính miễn thuế một phần như thế nào?
Giá vốn thường được đặt lại theo giá trị thị trường khi ngôi nhà lần đầu được dùng để tạo thu nhập, sau đó phần chịu thuế được phân bổ theo tỷ lệ. Đây là nơi nhiều người bị vướng — hãy đặt lịch tư vấn miễn phí với Phan Campbell & Associates.