Luật pháp Victoria hiện đang trao cho chủ nhà những biện pháp bảo vệ đáng kể trong hợp đồng xây dựng nhà ở, bao gồm tiền đặt cọc, thay đổi hợp đồng, và lỗi công trình. Các cải cách quan trọng đã được Nghị viện thông qua, nhưng tính đến ngày 17 tháng 9 năm 2026, chúng vẫn chưa có hiệu lực và dự kiến sẽ có hiệu lực chậm nhất vào ngày 1 tháng 12 năm 2026. Hợp đồng xây dựng nhà ở là một trong những cam kết tài chính lớn nhất mà hầu hết mọi người thực hiện, vì vậy điều quan trọng là biết quy định nào đang áp dụng ngay bây giờ và quy định nào vẫn đang chờ có hiệu lực.
Đã xem xét pháp lý lần cuối: 17 tháng 9 năm 2026. Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic) hiện đang điều chỉnh công việc xây dựng nhà ở tại Victoria. Domestic Building Contracts Amendment Act 2025 (Vic) đã được Hoàng gia phê chuẩn (Royal Assent) vào ngày 16 tháng 9 năm 2025 và sẽ thay đổi một số phần của đạo luật đó, nhưng ngày có hiệu lực mặc định là 1 tháng 12 năm 2026, trừ khi một ngày sớm hơn được công bố. Cho đến khi có hiệu lực, luật hiện hành được mô tả dưới đây vẫn tiếp tục áp dụng đầy đủ.
Có hợp đồng xây dựng cần ký hoặc đang tranh chấp với nhà thầu? Hãy để hợp đồng được xem xét theo luật hiện đang áp dụng. Các biện pháp bảo vệ chỉ có hiệu lực khi hợp đồng đúng quy định.
Đặt Lịch Đánh Giá Ban Đầu Miễn Phí →Các Bảo Đảm Ngầm Định Trong Hợp Đồng Xây Dựng Nhà Ở Là Gì? (Luật Hiện Hành)
Mọi hợp đồng xây dựng nhà ở tại Victoria đều mang các bảo đảm ngầm định không thể bị loại trừ. Nhà thầu bảo đảm rằng công việc sẽ được thực hiện với sự cẩn trọng và kỹ năng hợp lý; theo đúng bản vẽ và thông số kỹ thuật; sử dụng vật liệu tốt và phù hợp; tuân thủ pháp luật; và ngôi nhà hoàn thành sẽ phù hợp để sinh sống.
Hai đặc điểm khiến các bảo đảm này có sức mạnh. Thứ nhất, chúng gắn liền với công trình, vì vậy một chủ sở hữu sau này cũng có thể dựa vào chúng, không chỉ người đã ký hợp đồng. Thứ hai, chúng không thể bị từ bỏ bằng hợp đồng. Bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng cố gắng loại trừ hoặc hạn chế các bảo đảm này đều không có hiệu lực. Các bảo đảm này không bị ảnh hưởng bởi cải cách năm 2025 và tiếp tục áp dụng ngay bây giờ.
Giới Hạn Tiền Đặt Cọc Hiện Hành Cho Hợp Đồng Xây Dựng Nhà Ở Là Gì?
Theo luật hiện hành, mục 11 (section 11) của Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic) giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% giá trị hợp đồng, hoặc 10% nếu giá trị hợp đồng dưới $20,000. Nếu nhà thầu yêu cầu nhiều hơn mức được phép, điều khoản đó có thể không có hiệu lực thi hành, và bạn có thể có căn cứ để đòi lại khoản đã trả thừa. Một nhà thầu yêu cầu khoản đặt cọc lớn ngay từ đầu là một trong những dấu hiệu cảnh báo rõ ràng nhất để tìm tư vấn trước khi ký. Giới hạn hiện hành này tiếp tục áp dụng ngay bây giờ. Cải cách năm 2025 dự kiến sẽ chuyển giới hạn tiền đặt cọc vào các văn bản dưới luật thay vì quy định cố định trong đạo luật, điều này có thể cho phép thiết lập các giới hạn khác trong tương lai, nhưng thay đổi đó vẫn chưa có hiệu lực.
Các Khoản Thanh Toán Theo Tiến Độ Hiện Hoạt Động Như Thế Nào?
Theo luật hiện hành, các khoản thanh toán theo tiến độ phải gắn liền với các giai đoạn công việc đã hoàn thành, cùng với một yêu cầu tương xứng chung. Bạn không nên thanh toán vượt quá đáng kể so với công việc thực tế đã thực hiện. Điều này bảo vệ bạn nếu nhà thầu mất khả năng thanh toán giữa dự án. Bạn thanh toán vượt càng ít, bạn càng ít có nguy cơ mất tiền. Hãy kiên quyết yêu cầu các giai đoạn và tỷ lệ thanh toán khớp với hợp đồng và đạo luật hiện hành, và mỗi yêu cầu thanh toán phản ánh đúng công việc thực sự đã hoàn thành.
Cải Cách Năm 2025: Đã Được Thông Qua Nhưng Chưa Có Hiệu Lực
Domestic Building Contracts Amendment Act 2025 (Vic) đã được Nghị viện thông qua và được Hoàng gia phê chuẩn (Royal Assent) vào ngày 16 tháng 9 năm 2025. Đạo luật này vẫn chưa có hiệu lực. Ngày có hiệu lực mặc định là 1 tháng 12 năm 2026, trừ khi Chính phủ Victoria công bố một ngày sớm hơn. Dựa trên các sửa đổi đã được thông qua, một khi cải cách có hiệu lực, dự kiến sẽ:
- Chuyển giới hạn tiền đặt cọc và quy định thanh toán theo tiến độ vào các văn bản dưới luật, cho phép cập nhật mà không cần sửa đạo luật.
- Cho phép các điều khoản leo thang chi phí đối với các hợp đồng xây dựng nhà ở lớn có giá trị trên một mức nhất định, tùy thuộc vào mức trần và các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng bổ sung.
- Đưa vào một định nghĩa riêng cho "nhà phát triển" (developer) và các yêu cầu nội dung hợp đồng được điều chỉnh cho một số loại hợp đồng nhất định.
Cải cách cũng dự kiến chỉ áp dụng cho các hợp đồng được ký sau khi có hiệu lực, vì vậy các hợp đồng đã ký trước ngày đó nhìn chung sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo các quy định hiện hành. Các chi tiết cụ thể, bao gồm tỷ lệ phần trăm tiền đặt cọc và thanh toán theo tiến độ cuối cùng sẽ được quy định trong văn bản dưới luật, cũng như các điều khoản chuyển tiếp chính xác, vẫn chưa được hoàn thiện trong các văn bản dưới luật công khai tính đến ngày 17 tháng 9 năm 2026. Chúng tôi khuyến nghị bạn xác nhận các chi tiết này với hướng dẫn của Consumer Affairs Victoria và các văn bản dưới luật cuối cùng gần thời điểm có hiệu lực, thay vì dựa vào bất kỳ con số cụ thể nào ngay bây giờ. Cho đến khi có hiệu lực, luật hiện hành nêu trên áp dụng cho hợp đồng của bạn.
Điều Gì Xảy Ra Với Thay Đổi Hợp Đồng Và Tranh Chấp? (Luật Hiện Hành)
Theo luật hiện hành, các thay đổi (variations), tức là thay đổi phạm vi công việc, phải được ghi lại bằng văn bản, trừ một số trường hợp ngoại lệ hẹp. Nhà thầu không thể đơn giản thực hiện thêm công việc rồi cộng vào hóa đơn mà không tuân theo quy trình bắt buộc. Nếu phát sinh tranh chấp, Domestic Building Dispute Resolution Victoria và VCAT cung cấp một lộ trình giải quyết, nhưng thường cần có giấy chứng nhận hòa giải trước khi có thể tiến hành tại VCAT.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ xây dựng của chúng tôi xem xét hợp đồng xây dựng theo luật hiện đang áp dụng, tư vấn về quyền lợi của bạn trong quá trình xây dựng, và đại diện cho chủ nhà trong các tranh chấp trên khắp Melbourne và Victoria. Chúng tôi cũng đang theo dõi cải cách năm 2025 và sẽ cập nhật cho khách hàng khi ngày có hiệu lực và các văn bản dưới luật cuối cùng được xác nhận.
Việc xem xét hợp đồng trước khi ký chỉ tốn một phần nhỏ chi phí so với việc giải quyết tranh chấp sau khi công trình đã gặp sự cố.
Đặt Lịch Đánh Giá Ban Đầu Miễn Phí →
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Domestic Building Contracts Act đang bảo vệ điều gì ngay bây giờ?
Theo luật hiện hành, đạo luật này đưa các bảo đảm ngầm định vào mọi hợp đồng xây dựng nhà ở: sự cẩn trọng và kỹ năng hợp lý, tuân thủ bản vẽ, vật liệu tốt, phù hợp với mục đích sử dụng. Những bảo đảm này gắn liền với công trình, không thể bị từ bỏ bằng hợp đồng, và không bị ảnh hưởng bởi cải cách năm 2025.
2. Mức tiền đặt cọc tối đa mà nhà thầu có thể yêu cầu theo luật hiện hành là bao nhiêu?
Mục 11 của đạo luật hiện hành giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% giá trị hợp đồng, hoặc 10% nếu giá trị hợp đồng dưới $20,000. Nếu nhà thầu yêu cầu nhiều hơn, điều khoản đó có thể không có hiệu lực thi hành và bạn có thể có căn cứ để đòi lại khoản trả thừa.
3. Các khoản thanh toán theo tiến độ có phải khớp với công việc đã thực hiện không?
Đúng vậy, theo luật hiện hành. Các khoản thanh toán theo tiến độ phải tương ứng với các giai đoạn đã hoàn thành cùng với yêu cầu tương xứng. Thanh toán vượt quá tiến độ sẽ làm giảm vị thế của bạn nếu nhà thầu sau đó mất khả năng thanh toán.
4. Cải cách hợp đồng xây dựng năm 2025 đã có hiệu lực chưa?
Chưa. Domestic Building Contracts Amendment Act 2025 đã được Hoàng gia phê chuẩn vào ngày 16 tháng 9 năm 2025 nhưng có ngày hiệu lực mặc định là 1 tháng 12 năm 2026, trừ khi được công bố sớm hơn. Cho đến lúc đó, các quy định hiện hành nêu trên vẫn áp dụng. Nếu bạn có hợp đồng cần xem xét, hãy đặt lịch đánh giá ban đầu miễn phí với Phan Campbell & Associates.