Nếu bạn từng tự thực hiện công việc xây dựng trên chính ngôi nhà của mình — từ cải tạo toàn bộ đến xây lại ga-ra — và bạn đang dự định bán, có một thay đổi trong luật mà bạn cần biết. Từ ngày 1/7/2026, các quy định về bảo hiểm cho công trình do chủ nhà tự thi công (owner-builder) tại Victoria đã thay đổi đáng kể, và nếu xử lý sai, người mua có thể rút khỏi hợp đồng của bạn vào bất kỳ thời điểm nào trước khi hoàn tất giao dịch.
Đây không phải là vấn đề hiếm gặp. Nó áp dụng cho bất kỳ bất động sản nào mà chủ sở hữu đã tự mình thực hiện công việc xây dựng, vào bất kỳ thời điểm nào trong lịch sử của nó — không chỉ những cải tạo gần đây. Nếu điều đó nghe giống bất động sản của bạn, đây là những gì đã thay đổi và những gì cần làm trước khi bạn rao bán.
Đang bán một bất động sản có lịch sử công trình do chủ nhà tự thi công? Quy định đã thay đổi từ ngày 1/7 — và một Section 32 có sai sót có thể khiến người mua rút khỏi hợp đồng. Hãy kiểm tra trước khi rao bán.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →"Công Trình Owner-Builder" Là Gì?
Nếu một chủ nhà tự mình thực hiện công việc xây dựng — thay vì để một nhà thầu có giấy phép thực hiện theo hợp đồng tiêu chuẩn — luật pháp Victoria coi họ là "owner-builder" (chủ nhà tự thi công). Điều này không chỉ giới hạn ở các công việc kết cấu lớn. Cải tạo hoặc thay đổi một phần của công trình cũng có thể được tính, và trong một số trường hợp, công việc mang tính thẩm mỹ cũng có thể được tính.
Vì một owner-builder không phải là thợ có giấy phép và bảo hiểm, luật pháp từ lâu đã yêu cầu bảo vệ bổ sung cho bất kỳ ai mua bất động sản sau đó, phòng trường hợp công trình bị lỗi hoặc chưa hoàn thiện. Các nghĩa vụ này của người bán áp dụng khi công trình owner-builder được hoàn thành trong vòng sáu năm rưỡi trước đó — đây là lý do tại sao những cải tạo từ nhiều năm trước vẫn có thể ảnh hưởng đến việc bán nhà hôm nay.
Những Gì Đã Thay Đổi Từ Ngày 1/7/2026
Chương trình bảo hiểm bảo vệ người mua nhà do chủ nhà tự thi công đã được cải tổ toàn diện. Xu hướng chung là hướng tới một chương trình dễ yêu cầu bồi thường hơn cho người mua, nhưng hẹp hơn về chính xác những dự án nào được áp dụng. Một số thay đổi thực tế:
- Người mua có thể yêu cầu bồi thường sớm hơn. Trước đây, người mua chỉ có thể yêu cầu bồi thường bảo hiểm nếu owner-builder đã qua đời, biến mất, hoặc mất khả năng thanh toán. Hiện nay, người mua (hoặc chủ sở hữu sau này) có thể yêu cầu bồi thường cho công việc bị lỗi hoặc chưa hoàn thiện mà không cần bất kỳ điều kiện nào trong số đó.
- Ngưỡng giá trị đã tăng lên. Yêu cầu bảo hiểm được kích hoạt khi công việc có giá trị trên $20,000 (tăng từ $16,000), và — quan trọng là — công sức lao động của chính bạn cũng được tính vào giá trị đó, không chỉ vật liệu.
- "Giấy chứng nhận đồng ý" (certificate of consent) hiện là điều quan trọng. Chương trình mới chỉ áp dụng cho công việc được thực hiện theo giấy chứng nhận đồng ý từ một building surveyor. Nếu giấy chứng nhận đó không được xin cấp, chương trình bảo hiểm mới đơn giản là không áp dụng cho công việc đó — điều này có những hệ quả riêng, được đề cập bên dưới.
- Cách mua bảo hiểm đã thay đổi. Owner-builder hiện mua bảo hiểm thông qua một trong số ít nhà cung cấp được chỉ định bởi Building and Plumbing Commission của Victoria, thay vì thông qua đại lý bảo hiểm như trước. Hãy dự trù khoảng ba tuần để bảo hiểm được cấp.
- Mức bảo hiểm tối đa đã tăng từ $300,000 lên $400,000 cho mỗi căn nhà.
Tại Sao Điều Này Quan Trọng Khi Bạn Bán Nhà
Mọi giao dịch bán bất động sản tại Victoria đều yêu cầu một tuyên bố của người bán (thường được gọi là Section 32) công bố các thông tin liên quan cho người mua. Khi một bất động sản có lịch sử công trình owner-builder, tuyên bố đó cần xử lý đúng vị thế bảo hiểm — và hậu quả của việc xử lý sai là nghiêm trọng:
- Người mua có thể rút khỏi hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào trước khi hoàn tất giao dịch
- Xử lý sai cũng là một hành vi phạm pháp đối với người bán
Chúng tôi nhận thấy tình trạng này ngày càng bắt gặp nhiều người bán hơn khi thị trường bất động sản trở nên chậm lại — thường là vì không ai nhận ra rằng công trình cải tạo từ nhiều năm trước vẫn cần được tính đến khi bất động sản được đem bán.
Những Gì Bạn Cần Xác Định Trước Khi Rao Bán
Nếu bất động sản của bạn có bất kỳ lịch sử công trình owner-builder nào — do bạn, hoặc do chủ sở hữu trước đó — một vài câu hỏi cần được trả lời trước khi đưa ra thị trường:
- Công việc có giá trị trên $20,000 không? Hãy nhớ, công sức lao động của chính bạn cũng được tính vào con số này, ngay cả khi chỉ riêng vật liệu đã thấp hơn mức đó.
- Giấy chứng nhận đồng ý đã được xin cấp cho công việc đó chưa? Đây là một câu hỏi riêng biệt với việc liệu có cần giấy phép xây dựng hay không — hai điều này không phải là cùng một bài kiểm tra.
- Nếu đã có giấy chứng nhận, bảo hiểm yêu cầu đã được sắp xếp chưa? Điều này cần xảy ra trước khi bạn ký hợp đồng bán, và mất khoảng ba tuần để hoàn tất.
- Nếu không có giấy chứng nhận, cần công bố điều gì thay thế? Yêu cầu bảo hiểm sẽ không áp dụng, nhưng vẫn cần báo cáo tình trạng công trình, và tình huống này vẫn có thể cần được công bố như một sự việc quan trọng tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng đến bất động sản.
Trong mọi trường hợp, báo cáo tình trạng công trình từ một chuyên gia xây dựng có trình độ đều là bắt buộc — điều này không thay đổi bất kể giá trị hay tình trạng bảo hiểm.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, chúng tôi đại diện cho người bán trên khắp phía tây Melbourne và xa hơn, và chúng tôi xử lý lịch sử owner-builder như một phần tiêu chuẩn trong việc chuẩn bị tuyên bố của người bán. Nếu bất động sản của bạn có bất kỳ công trình tự thi công nào trong quá khứ — gần đây hay không — hãy trao đổi với chúng tôi trước khi rao bán, để chúng tôi có thể xác định chính xác những gì áp dụng và sắp xếp bất cứ điều gì cần thiết từ sớm, trước khi người mua ký hợp đồng.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Tôi đã mua bảo hiểm owner-builder trước ngày 1/7/2026 — liệu nó có còn hiệu lực không?
Có. Một hợp đồng bảo hiểm được cấp trước ngày 1/7/2026 tiếp tục được công nhận theo chương trình mới. Sự thay đổi trong cách quản lý không được coi là vi phạm hợp đồng và không thể được người mua sử dụng làm lý do để rút khỏi hợp đồng.
2. Tôi tự thực hiện công trình owner-builder, chi phí trên $20,000, và tôi chưa từng xin giấy chứng nhận đồng ý. Tôi có thể bán được không?
Có, bạn vẫn có thể bán. Vì không có giấy chứng nhận đồng ý nào được xin cấp, chương trình bảo hiểm mới không áp dụng cho công việc đó. Bạn vẫn cần báo cáo tình trạng công trình từ một chuyên gia xây dựng có trình độ, và các bảo đảm theo luật định bắt buộc vẫn cần được đưa vào hợp đồng.
3. Công trình của tôi chưa từng cần giấy phép xây dựng. Điều đó có nghĩa là tôi cũng không cần giấy chứng nhận đồng ý không?
Không hẳn. Việc có cần giấy chứng nhận đồng ý hay không phụ thuộc vào giá trị công việc — bất cứ thứ gì trên $20,000 — chứ không phải việc có cần giấy phép xây dựng hay không. Đây là hai bài kiểm tra được đánh giá riêng biệt.
4. Điều gì xảy ra nếu tôi xử lý sai khi bán bất động sản của mình?
Người mua có thể rút khỏi hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào trước khi hoàn tất giao dịch nếu tuyên bố của người bán không xử lý đúng các yêu cầu về owner-builder. Xử lý sai cũng là một hành vi phạm pháp đối với người bán. Nếu bạn không chắc chắn các quy định áp dụng như thế nào cho bất động sản của mình, hãy đặt lịch tư vấn miễn phí với Phan Campbell & Associates trước khi rao bán.