Đã xem xét pháp lý lần cuối: 17 tháng 9 năm 2026.
Từ ngày 1/7/2026, các quy định về bảo hiểm cho công trình do chủ nhà tự thi công (owner-builder) tại Victoria đã thay đổi, và nếu xử lý sai khi bán một bất động sản có công trình owner-builder, người mua có thể rút khỏi hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào trước khi hoàn tất giao dịch. Điều này áp dụng cho bất kỳ bất động sản nào mà chủ sở hữu đã tự mình thực hiện công việc xây dựng, từ một cuộc cải tạo toàn bộ đến việc xây lại ga-ra.
Đây không phải là vấn đề hiếm gặp. Nghĩa vụ công bố thông tin được mô tả trong bài viết này áp dụng khi công trình owner-builder được hoàn thành trong vòng sáu năm sáu tháng trước đó, tính từ ngày cấp occupancy permit hoặc certificate of final inspection cho công trình đó. Nếu bất động sản của bạn có công trình owner-builder được hoàn thành trong khoảng thời gian này, đây là những gì đã thay đổi và những gì cần làm trước khi bạn rao bán. Nếu công trình đó cũ hơn sáu năm sáu tháng, chế độ công bố thông tin cụ thể được mô tả ở đây nhìn chung không áp dụng theo cách tương tự, mặc dù bạn vẫn nên xác nhận vị thế của mình với chúng tôi vì cách tính thời gian này rất dễ bị nhầm lẫn.
Đang bán một bất động sản có lịch sử công trình do chủ nhà tự thi công? Quy định đã thay đổi từ ngày 1/7, và một Section 32 có sai sót có thể khiến người mua rút khỏi hợp đồng. Hãy kiểm tra trước khi rao bán.
Đặt Lịch Đánh Giá Ban Đầu Miễn Phí → Trao Đổi Trực Tiếp →"Công Trình Owner-Builder" Là Gì?
Nếu một chủ nhà tự mình thực hiện công việc xây dựng (thay vì để một nhà thầu có giấy phép thực hiện theo hợp đồng tiêu chuẩn), luật pháp Victoria coi họ là "owner-builder" (chủ nhà tự thi công). Điều này không chỉ giới hạn ở các công việc kết cấu lớn. Cải tạo hoặc thay đổi một phần của công trình cũng có thể được tính, và trong một số trường hợp, công việc mang tính thẩm mỹ cũng có thể được tính.
Vì một owner-builder không phải là thợ có giấy phép và bảo hiểm, luật pháp từ lâu đã yêu cầu bảo vệ bổ sung cho bất kỳ ai mua bất động sản sau đó, phòng trường hợp công trình bị lỗi hoặc chưa hoàn thiện. Các nghĩa vụ này của người bán áp dụng khi công trình owner-builder được hoàn thành trong vòng sáu năm sáu tháng trước ngày bán (tính từ ngày cấp occupancy permit hoặc certificate of final inspection), đây là lý do tại sao những cải tạo từ nhiều năm trước vẫn có thể ảnh hưởng đến việc bán nhà hôm nay, mặc dù công trình cũ hơn khoảng thời gian đó được xử lý khác.
Những Gì Đã Thay Đổi Từ Ngày 1/7/2026
Chương trình bảo hiểm bảo vệ người mua nhà do chủ nhà tự thi công đã được cải tổ toàn diện. Xu hướng chung là hướng tới một chương trình dễ yêu cầu bồi thường hơn cho người mua, nhưng hẹp hơn về chính xác những dự án nào được áp dụng. Một số thay đổi thực tế:
- Người mua có thể yêu cầu bồi thường sớm hơn. Trước đây, người mua chỉ có thể yêu cầu bồi thường bảo hiểm nếu owner-builder đã qua đời, biến mất, hoặc mất khả năng thanh toán. Hiện nay, người mua (hoặc chủ sở hữu sau này) có thể yêu cầu bồi thường cho công việc bị lỗi hoặc chưa hoàn thiện mà không cần bất kỳ điều kiện nào trong số đó.
- Ngưỡng giá trị đã tăng lên. Yêu cầu bảo hiểm được kích hoạt khi công việc có giá trị trên $20,000 (tăng từ $16,000), và, quan trọng là, công sức lao động của chính bạn cũng được tính vào giá trị đó, không chỉ vật liệu.
- "Giấy chứng nhận đồng ý" (certificate of consent) hiện là điều quan trọng. Chương trình mới chỉ áp dụng cho công việc được thực hiện theo giấy chứng nhận đồng ý, được cấp bởi Building and Plumbing Commission (không phải bởi building surveyor của bạn, người có vai trò riêng là đánh giá bản vẽ và quản lý giấy phép). Nếu giấy chứng nhận đó không được xin cấp, chương trình bảo hiểm mới đơn giản là không áp dụng cho công việc đó, điều này có những hệ quả riêng, được đề cập bên dưới.
- Cách mua bảo hiểm đã thay đổi. Owner-builder hiện mua bảo hiểm thông qua một trong số ít nhà cung cấp được chỉ định bởi Building and Plumbing Commission của Victoria, thay vì thông qua đại lý bảo hiểm như trước. Hãy dự trù khoảng ba tuần để bảo hiểm được cấp.
- Mức bảo hiểm tối đa đã tăng từ $300,000 lên $400,000 cho mỗi căn nhà.
Tại Sao Điều Này Quan Trọng Khi Bạn Bán Nhà
Mọi giao dịch bán bất động sản tại Victoria đều yêu cầu một tuyên bố của người bán (thường được gọi là Section 32) công bố các thông tin liên quan cho người mua. Khi một bất động sản có lịch sử công trình owner-builder, tuyên bố đó cần xử lý đúng vị thế bảo hiểm, và hậu quả của việc xử lý sai là nghiêm trọng:
- Người mua có thể rút khỏi hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào trước khi hoàn tất giao dịch
- Xử lý sai cũng là một hành vi phạm pháp đối với người bán
Chúng tôi nhận thấy tình trạng này ngày càng bắt gặp nhiều người bán hơn khi thị trường bất động sản trở nên chậm lại, thường là vì không ai nhận ra rằng công trình cải tạo từ nhiều năm trước vẫn cần được tính đến khi bất động sản được đem bán.
Những Gì Bạn Cần Xác Định Trước Khi Rao Bán
Nếu bất động sản của bạn có bất kỳ lịch sử công trình owner-builder nào (do bạn, hoặc do chủ sở hữu trước đó), một vài câu hỏi cần được trả lời trước khi đưa ra thị trường:
- Công việc có giá trị trên $20,000 không? Hãy nhớ, công sức lao động của chính bạn cũng được tính vào con số này, ngay cả khi chỉ riêng vật liệu đã thấp hơn mức đó.
- Giấy chứng nhận đồng ý đã được xin cấp cho công việc đó chưa? Giấy chứng nhận này được cấp bởi Building and Plumbing Commission và là một câu hỏi riêng biệt với việc liệu có cần giấy phép xây dựng hay không, hoặc với vai trò của building surveyor trong việc đánh giá bản vẽ. Đây là hai bài kiểm tra được đánh giá riêng biệt.
- Nếu đã có giấy chứng nhận, bảo hiểm yêu cầu đã được sắp xếp chưa? Điều này cần xảy ra trước khi bạn ký hợp đồng bán, và mất khoảng ba tuần để hoàn tất.
- Nếu không có giấy chứng nhận, cần công bố điều gì thay thế? Yêu cầu bảo hiểm sẽ không áp dụng, nhưng vẫn cần báo cáo tình trạng công trình, và tình huống này vẫn có thể cần được công bố như một sự việc quan trọng tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng đến bất động sản.
Trong hầu hết các trường hợp nằm trong khoảng sáu năm sáu tháng, báo cáo tình trạng công trình từ một chuyên gia xây dựng có trình độ là bắt buộc, bất kể giá trị hay tình trạng bảo hiểm. Vì chương trình này chỉ mới bắt đầu hoạt động từ ngày 1/7/2026, cách xử lý chuyển tiếp chính xác đối với công trình đã hoàn thành, hoặc hợp đồng đã ký, trước ngày đó nên được xác nhận với hướng dẫn hiện hành của Building and Plumbing Commission thay vì được giả định. Nếu tình huống của bạn nằm sát một ngưỡng giá trị hoặc mốc thời gian, hãy xem đó là lý do để kiểm tra kỹ, chứ không phải lý do để đoán.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, chúng tôi đại diện cho người bán trên khắp phía tây Melbourne và xa hơn, và chúng tôi xử lý lịch sử owner-builder như một phần tiêu chuẩn trong việc chuẩn bị tuyên bố của người bán. Nếu bất động sản của bạn có bất kỳ công trình tự thi công nào trong quá khứ (gần đây hay không), hãy trao đổi với chúng tôi trước khi rao bán, để chúng tôi có thể xác định chính xác những gì áp dụng và sắp xếp bất cứ điều gì cần thiết từ sớm, trước khi người mua ký hợp đồng.
Đặt Lịch Đánh Giá Ban Đầu Miễn Phí → Trao Đổi Trực Tiếp →
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Tôi đã mua bảo hiểm owner-builder trước ngày 1/7/2026, liệu nó có còn hiệu lực không?
Có. Một hợp đồng bảo hiểm được cấp trước ngày 1/7/2026 tiếp tục được công nhận theo chương trình mới. Sự thay đổi trong cách quản lý không được coi là vi phạm hợp đồng và không thể được người mua sử dụng làm lý do để rút khỏi hợp đồng.
2. Tôi tự thực hiện công trình owner-builder, chi phí trên $20,000, và tôi chưa từng xin giấy chứng nhận đồng ý. Tôi có thể bán được không?
Có, bạn vẫn có thể bán. Vì không có giấy chứng nhận đồng ý nào được xin cấp, chương trình bảo hiểm mới không áp dụng cho công việc đó. Bạn vẫn cần báo cáo tình trạng công trình từ một chuyên gia xây dựng có trình độ, và các bảo đảm theo luật định bắt buộc vẫn cần được đưa vào hợp đồng.
3. Công trình của tôi chưa từng cần giấy phép xây dựng. Điều đó có nghĩa là tôi cũng không cần giấy chứng nhận đồng ý không?
Không hẳn. Việc có cần giấy chứng nhận đồng ý hay không phụ thuộc vào giá trị công việc (bất cứ thứ gì trên $20,000), chứ không phải việc có cần giấy phép xây dựng hay không. Đây là hai bài kiểm tra được đánh giá riêng biệt.
4. Điều gì xảy ra nếu tôi xử lý sai khi bán bất động sản của mình?
Người mua có thể rút khỏi hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào trước khi hoàn tất giao dịch nếu tuyên bố của người bán không xử lý đúng các yêu cầu về owner-builder. Xử lý sai cũng là một hành vi phạm pháp đối với người bán. Nếu bạn không chắc chắn các quy định áp dụng như thế nào cho bất động sản của mình, hãy đặt lịch đánh giá ban đầu miễn phí với Phan Campbell & Associates trước khi rao bán.