Hai trong số những khoản khó thu hồi nhất trong ngành xây dựng luôn là tiền giữ lại (retention) và các khoản thay đổi (variations) đang tranh chấp. Từ ngày 15/4/2026, luật pháp Victoria đã thay đổi một cách rõ rệt theo hướng có lợi cho nhà thầu ở cả hai khoản này.
Building Legislation Amendment (Fairer Payments on Jobsites and Other Matters) Act 2025 mang lại cuộc cải tổ đáng kể nhất đối với cơ chế security of payment của Victoria trong hai thập kỷ qua. Nếu bạn là nhà thầu phụ, nhà cung cấp, hoặc nhà thầu đang bị nợ tiền giữ lại hoặc các khoản thay đổi, các công cụ hiện có để bạn thu hồi giờ đây mạnh mẽ hơn nhiều.
Đang bị nợ tiền giữ lại hoặc các khoản thay đổi đang tranh chấp? Các cải cách tháng 4/2026 đã mở ra con đường trực tiếp để thu hồi cả hai khoản này — nhưng thời hạn rất nghiêm ngặt.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →Tiền Giữ Lại — Giờ Đây Có Thể Yêu Cầu
Tiền giữ lại là khoản tiền mà nhà thầu chính giữ lại từ mỗi lần thanh toán — thường là 5% đến 10% — như một khoản bảo đảm rằng công việc sẽ được hoàn thành và các lỗi sẽ được khắc phục. Trên thực tế, tiền giữ lại là một trong những khoản bị giữ lại phổ biến nhất và khó thu hồi nhất trong ngành, thường bị giữ lại lâu hơn nhiều so với thời điểm đáng lẽ phải được giải ngân.
Các cải cách tháng 4/2026 đã tạo ra một cơ chế pháp lý riêng theo Division 1A mới. Bất kỳ bên nào đã cung cấp bảo đảm thực hiện hợp đồng — và định nghĩa này bao gồm rõ ràng cả tiền giữ lại và performance bond — giờ đây có quyền theo luật định để yêu cầu giải ngân khoản đó thông qua cơ chế security of payment. Điều này chấm dứt tranh cãi kéo dài về việc liệu yêu cầu tiền giữ lại có phải là yêu cầu cho công việc xây dựng hay không. Giờ đây khoản này có thể được yêu cầu trực tiếp.
Tương tự, bên muốn yêu cầu giải ngân bảo đảm thực hiện hợp đồng — bao gồm tiền giữ lại bằng tiền mặt hoặc bank guarantee — giờ đây phải gửi thông báo bằng văn bản ít nhất 5 ngày làm việc trước khi thực hiện, để bên kia có cơ hội phản hồi.
Các Khoản Thay Đổi — Không Còn Bị Loại Trừ
Trước tháng 4/2026, Victoria là tiểu bang duy nhất tại Úc cấm một loạt các yêu cầu hợp đồng khỏi quy trình adjudication thông qua cơ chế "excluded amounts". Các khoản thay đổi vượt ngoài định nghĩa hẹp "claimable variation", thiệt hại do chậm trễ, chi phí do điều kiện ẩn, và chi phí liên quan đến thời gian đều bị loại trừ — nghĩa là nhà thầu không thể thu hồi các khoản này thông qua quy trình security of payment nhanh chóng và buộc phải đi vào con đường tố tụng chậm chạp, tốn kém.
Các cải cách đã bãi bỏ section 10A và 10B, xóa bỏ hoàn toàn cả hai khái niệm "excluded amounts" và "claimable variations". Không còn bất kỳ sự phân biệt nào giữa các khoản thay đổi có thể yêu cầu và không thể yêu cầu. Người yêu cầu giờ đây có thể đưa các khoản thay đổi đang tranh chấp, yêu cầu gia hạn thời gian, thiệt hại do chậm trễ, chi phí do điều kiện ẩn, và các thay đổi phát sinh từ yêu cầu quản lý — tất cả thông qua quy trình security of payment.
Những Thay Đổi Khác
Một số cải cách liên quan khác củng cố vị thế của nhà thầu: thời hạn thanh toán được giới hạn ở mức 20 ngày làm việc bất kể hợp đồng quy định gì; reference date bị bãi bỏ, thay bằng quyền gửi một payment claim mỗi tháng; bên bị yêu cầu không thể đưa ra lý do mới trong phản hồi adjudication mà không có trong payment schedule của họ; và các điều khoản giới hạn thời gian dựa trên thông báo trong hợp đồng có thể bị tuyên là không công bằng và không có hiệu lực thi hành.
Thời Hạn Vẫn Có Hiệu Lực Ràng Buộc
Các quyền lợi mở rộng không loại bỏ các thời hạn nghiêm ngặt. Payment claim phải được gửi trong khung thời gian — giờ đây lên đến 6 tháng sau khi hoàn thành thực tế công trình (practical completion). Payment schedule phải được phản hồi đúng cách. Đơn adjudication phải được nộp đúng hạn. Bỏ lỡ một bước và quyền lợi đó sẽ mất đi cho giai đoạn đó.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ tranh tụng xây dựng của chúng tôi chuẩn bị payment claim — bao gồm cho tiền giữ lại và các khoản thay đổi — phản hồi payment schedule, và đại diện cho khách hàng trong adjudication trên khắp Melbourne và Victoria.
Những người hiểu rõ quy trình sẽ thu hồi được tiền nhanh hơn những người chỉ chờ đợi. Nếu bạn đang bị nợ tiền giữ lại hoặc các khoản thay đổi, hãy nhận tư vấn trước khi thời hạn kết thúc.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Tôi có thể yêu cầu tiền giữ lại thông qua security of payment tại Victoria không?
Có. Từ ngày 15/4/2026, cơ chế Division 1A trao cho các bên đã cung cấp bảo đảm thực hiện hợp đồng — bao gồm tiền giữ lại và performance bond — quyền theo luật định để yêu cầu giải ngân.
2. Tôi có thể yêu cầu các khoản thay đổi đang tranh chấp ngay bây giờ không?
Có. Các cải cách đã bãi bỏ cơ chế excluded amounts và claimable variations. Các khoản thay đổi đang tranh chấp, thiệt hại do chậm trễ, và chi phí do điều kiện ẩn giờ đây có thể được yêu cầu.
3. Cần thông báo trước bao lâu trước khi yêu cầu giải ngân tiền giữ lại hoặc bank guarantee?
Cần thông báo bằng văn bản ít nhất 5 ngày làm việc trước khi yêu cầu giải ngân bảo đảm thực hiện hợp đồng, bao gồm tiền giữ lại bằng tiền mặt và bank guarantee.
4. Các quy định mới có áp dụng cho hợp đồng hiện tại của tôi không?
Có — chúng áp dụng hồi tố đối với hợp đồng đã ký trước ngày 15/4/2026, ngoại trừ các payment claim đã được gửi. Nếu bạn đang bị nợ tiền, hãy đặt lịch tư vấn miễn phí với Phan Campbell & Associates.