Mua nhà trên bản vẽ (off the plan) nghĩa là cam kết với một bất động sản chưa tồn tại. Điều khoản sunset là điều khoản hợp đồng xử lý những gì xảy ra nếu công trình không hoàn thành đúng hạn — và trong nhiều năm, một số nhà phát triển đã lợi dụng nó như một cách để thoát khỏi các hợp đồng mà họ không còn muốn thực hiện.
Luật pháp Victoria đã thay đổi để ngăn chặn điều đó. Nếu bạn là người mua nhà trên bản vẽ, bạn có những biện pháp bảo vệ đáng kể trước việc nhà phát triển sử dụng điều khoản sunset để hủy hợp đồng của bạn và bán lại bất động sản với giá cao hơn.
Nhận được thông báo điều khoản sunset từ nhà phát triển? Đừng ký bất cứ điều gì cho đến khi bạn hiểu rõ quyền của mình — bạn không có nghĩa vụ phải đồng ý.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →Điều Khoản Sunset Là Gì
Điều khoản sunset là một quy định trong hợp đồng mua nhà trên bản vẽ cho phép hợp đồng bị hủy nếu bản đồ phân lô liên quan chưa được đăng ký, hoặc giấy phép sử dụng chưa được cấp, trước một ngày sunset được chỉ định. Vì một bất động sản mua trên bản vẽ phụ thuộc vào việc dự án thực sự được hoàn thành và đăng ký, điều khoản này tồn tại để xử lý sự chậm trễ thực sự.
Vấn đề: trong một thị trường đang tăng giá, một số nhà phát triển cố tình trì hoãn dự án để ngày sunset trôi qua, sau đó sử dụng điều khoản này để hủy các hợp đồng đã ký với giá thấp hơn và bán lại chính những bất động sản đó để kiếm lời. Luật đã được thay đổi để chấm dứt hành vi này.
Các Biện Pháp Bảo Vệ Theo Sale of Land Act
Sale of Land Amendment Act 2019 đã bổ sung các biện pháp bảo vệ vào Sale of Land Act 1962, áp dụng hồi tố cho các hợp đồng mua nhà trên bản vẽ đang có hiệu lực từ ngày 23/8/2018. Theo các quy định này, người bán không thể hủy một hợp đồng mua nhà trên bản vẽ theo điều khoản sunset trừ khi một trong hai điều sau xảy ra:
Bạn đồng ý bằng văn bản — sau khi nhận được ít nhất 28 ngày thông báo bằng văn bản trước khi đề xuất hủy hợp đồng; hoặc
Supreme Court cho phép — nếu bạn không đồng ý, người bán phải nộp đơn lên tòa để xin lệnh cho phép hủy hợp đồng.
Bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng cố gắng loại bỏ các biện pháp bảo vệ này đều không có hiệu lực. Và việc hủy hợp đồng vi phạm các quy định này tự nó là một vi phạm hợp đồng.
Thông Báo 28 Ngày Phải Nêu Rõ Những Gì
Thông báo bằng văn bản mà nhà phát triển phải gửi cho bạn phải nêu rõ lý do người bán đề xuất hủy hợp đồng; lý do chậm trễ trong việc đăng ký bản đồ phân lô hoặc cấp giấy phép sử dụng; và một tuyên bố rõ ràng rằng bạn không bắt buộc phải đồng ý với việc hủy hợp đồng được đề xuất. Hợp đồng mua nhà trên bản vẽ cũng phải chứa một tuyên bố theo quy định giải thích các quyền này.
Nếu Bạn Không Đồng Ý
Bạn không có nghĩa vụ phải đồng ý. Nếu bạn từ chối, nhà phát triển không thể đơn phương hủy hợp đồng — họ phải nộp đơn lên Supreme Court, và tòa chỉ ra lệnh cho phép nếu thấy điều đó công bằng và hợp lý trong mọi hoàn cảnh. Tòa cân nhắc một loạt các yếu tố theo quy định, và có thể ra lệnh cho nhà phát triển bồi thường hợp lý cho bạn như một điều kiện để được phép hủy hợp đồng. Hậu quả về chi phí sẽ thuộc về bên thua kiện.
Điều này thay đổi cán cân một cách quyết định. Nhà phát triển không còn có thể đơn giản chờ đợi cho đến khi ngày sunset trôi qua rồi bỏ đi — họ phải biện minh cho việc hủy hợp đồng trước tòa, với rủi ro và chi phí của chính mình.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ bất động sản của chúng tôi đại diện cho người mua nhà trên bản vẽ trên khắp Melbourne và Victoria. Chúng tôi xem xét hợp đồng mua nhà trên bản vẽ trước khi bạn ký, tư vấn về các thông báo điều khoản sunset khi chúng đến, và đại diện cho người mua khi nhà phát triển nộp đơn lên tòa.
Nếu bạn đã nhận được thông báo điều khoản sunset, đừng đồng ý với bất cứ điều gì trước khi bạn hiểu rõ vị thế của mình.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Điều khoản sunset trong hợp đồng mua nhà trên bản vẽ là gì?
Một điều khoản cho phép hợp đồng bị hủy nếu bản đồ phân lô chưa được đăng ký hoặc giấy phép sử dụng chưa được cấp trước một ngày sunset được chỉ định.
2. Nhà phát triển có thể hủy hợp đồng mua nhà trên bản vẽ của tôi bằng điều khoản sunset không?
Không dễ dàng. Theo Sale of Land Act, người bán cần 28 ngày thông báo bằng văn bản và sự đồng ý bằng văn bản của bạn, hoặc lệnh của Supreme Court nếu bạn không đồng ý.
3. Thông báo của nhà phát triển phải nêu rõ những gì cho tôi?
Lý do cho việc hủy hợp đồng được đề xuất, lý do chậm trễ, và một tuyên bố rằng bạn không bắt buộc phải đồng ý.
4. Điều gì xảy ra nếu tôi từ chối đồng ý?
Nhà phát triển phải nộp đơn lên Supreme Court, tòa chỉ cho phép hủy hợp đồng nếu công bằng và hợp lý, và có thể ra lệnh bồi thường cho bạn. Nếu bạn nhận được thông báo, hãy đặt lịch tư vấn miễn phí với Phan Campbell & Associates.