Phần lớn các giao dịch bán bất động sản nhà ở tại Úc không hề có GST. Nhưng nếu bán sai loại bất động sản theo cách không phù hợp, GST — cùng với nghĩa vụ khấu trừ tại thời điểm hoàn tất giao dịch — vẫn có thể áp dụng, dù bạn có lường trước hay không.
Quy Tắc Cơ Bản: Nhà Ở Mới So Với Nhà Ở Hiện Hữu
Nếu bạn bán một bất động sản nhà ở hiện hữu, đã có chủ sở hữu trước đó, giao dịch này được miễn thuế đầu vào. Điều đó có nghĩa là bạn không tính GST cho giao dịch bán, và không thể yêu cầu khấu trừ GST cho bất kỳ khoản chi nào liên quan đến việc bán — hoa hồng cho đại lý, phí pháp lý, chi phí tiếp thị, v.v.
Giao dịch bán sẽ trở thành giao dịch chịu thuế — tức là GST được áp dụng — khi bất động sản được xem là "nhà ở mới", hoặc khi đó là đất ở tiềm năng được bán như một phần của kế hoạch phân lô đất bởi một doanh nghiệp đã đăng ký (hoặc bắt buộc phải đăng ký) GST.
Tiêu Chí Xác Định "Nhà Ở Mới"
Theo hướng dẫn của ATO, một bất động sản nhà ở được xem là "mới" nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- chưa từng được bán như nhà ở trước đó — tức là nhà mới được xây dựng
- được tạo ra thông qua việc cải tạo đáng kể một công trình — nghĩa là toàn bộ, hoặc gần như toàn bộ, công trình đã được tháo dỡ hoặc thay thế
- một công trình mới được xây dựng để thay thế cho công trình đã bị phá dỡ trên cùng khu đất
Ngoài ra còn có giới hạn thời gian cho việc một bất động sản được xem là "mới". Bất động sản sẽ không còn được xem là nhà ở mới khi đã được sử dụng liên tục chỉ để cho thuê nhà ở trong ít nhất 5 năm kể từ khi được xây dựng lần đầu, cải tạo đáng kể lần gần nhất, hoặc xây thay thế cho công trình đã bị phá dỡ. Việc bán sau khi cải tạo đáng kể sẽ khởi động lại mốc thời gian 5 năm này kể từ ngày hoàn tất việc cải tạo.
Giải Thích Phương Án Chênh Lệch Giá (Margin Scheme)
Khi việc bán nhà ở mới hoặc đất ở tiềm năng là giao dịch chịu thuế, người bán đủ điều kiện có thể chọn áp dụng phương án chênh lệch giá. Theo phương án này, GST được tính bằng 1/11 phần chênh lệch — nói chung là khoản chênh lệch giữa giá bán và giá mua ban đầu của bất động sản (hoặc một mức định giá được chấp thuận, trong một số trường hợp) — thay vì 1/11 toàn bộ giá hợp đồng.
Có hai điều cần lưu ý nếu áp dụng phương án chênh lệch giá:
- người mua không thể yêu cầu khấu trừ GST cho phần GST đã bao gồm trong giá
- không thể áp dụng phương án chênh lệch giá thêm một lần nữa khi bán lại chính bất động sản đó
Việc phương án chênh lệch giá có được áp dụng hay không phụ thuộc vào cách người bán đã có được bất động sản đó ban đầu, và điều này cần được kiểm tra trước khi ký hợp đồng — không phải sau đó.
Việc quyết định có áp dụng phương án chênh lệch giá hay không, và xác nhận điều kiện đủ tiêu chuẩn, cần được thực hiện trước khi trao đổi hợp đồng — không phải là điều để giải quyết vào thời điểm hoàn tất giao dịch.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →Khấu Trừ GST Tại Thời Điểm Hoàn Tất Giao Dịch: Nghĩa Vụ Khấu Trừ
Kể từ ngày 1/7/2018, hầu hết người mua nhà ở mới hoặc đất ở tiềm năng phải khấu trừ phần GST trong giá mua và nộp trực tiếp cho ATO tại thời điểm hoàn tất giao dịch, thay vì trả toàn bộ giá cho bên bán và để bên bán tự nộp GST trong tờ khai hoạt động (activity statement) kế tiếp của họ.
Số tiền cần khấu trừ là:
- 1/11 giá hợp đồng đối với giao dịch chịu thuế thông thường, hoặc
- 7% giá hợp đồng khi áp dụng phương án chênh lệch giá (và bên bán đã thông báo cho bên mua tương ứng)
Về mặt thủ tục, có hai bước cần thực hiện. Thứ nhất, bên bán phải gửi thông báo bằng văn bản cho bên mua trước khi hoàn tất giao dịch, nêu rõ giao dịch có nghĩa vụ khấu trừ hay không và nếu có thì số tiền và thời điểm phải nộp — thông báo này thường được đưa vào trong hợp đồng mua bán. Thứ hai, bên mua (hoặc đại diện của họ) phải nộp hai biểu mẫu trực tuyến cho ATO: biểu mẫu thông báo khấu trừ GST tại thời điểm hoàn tất giao dịch bất động sản sau khi trao đổi hợp đồng, và biểu mẫu xác nhận ngày hoàn tất giao dịch GST bất động sản sau khi giao dịch đã hoàn tất.
Bất Động Sản Nhà Ở Thương Mại Lại Là Một Trường Hợp Khác
Bất động sản nhà ở thương mại — khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ, và các loại hình lưu trú tương tự — nhìn chung là giao dịch chịu thuế bất kể là mới hay hiện hữu. Cách xử lý miễn thuế đầu vào áp dụng cho nhà ở hiện hữu không áp dụng cho loại hình này, vì vậy một giao dịch bán thuộc loại này cần được đánh giá riêng theo đặc thù của nó, chứ không nên mặc định áp dụng theo quy tắc dành cho nhà ở thông thường.
Những Sai Lầm Thường Gặp
Hai lỗi phổ biến nhất trong thực tế là: người bán cho rằng một bất động sản đã cải tạo vẫn là "hiện hữu" trong khi việc cải tạo đủ đáng kể để đưa tình trạng của nó trở lại "mới", và người mua hoặc đơn vị chuyển nhượng (conveyancer) của họ bỏ sót bước thông báo khấu trừ và nộp tiền tại thời điểm hoàn tất giao dịch vì điều khoản GST trong hợp đồng chưa được rà soát kỹ. Cả hai lỗi này đều có thể tránh được nếu có sự rà soát trước khi trao đổi hợp đồng.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ kế toán của chúng tôi tư vấn cho các nhà phát triển, người cải tạo bất động sản, và nhà đầu tư về việc liệu một giao dịch bán có phát sinh GST hay không, liệu phương án chênh lệch giá có được áp dụng hay không, và cách cấu trúc giao dịch đúng ngay từ đầu.
Vì chúng tôi là một công ty kết hợp cả pháp lý và kế toán, cùng một đội ngũ có thể soạn thảo hợp đồng mua bán, thông báo khấu trừ GST, và xử lý khía cạnh luật bất động sản của việc hoàn tất giao dịch — nhờ đó tình huống thuế và việc chuyển nhượng được xử lý cùng nhau, thay vì là hai vấn đề tách biệt.
Nếu bạn là chủ nhà cho thuê thay vì nhà phát triển, bài viết liên quan của chúng tôi về giao thức chương trình đối chiếu dữ liệu quản lý bất động sản của ATO sẽ trình bày cách dữ liệu thu nhập và chi phí cho thuê được đối chiếu với tờ khai của bạn.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Tôi có phải nộp GST khi bán nhà không?
Nếu bạn bán một bất động sản nhà ở hiện hữu, đã có chủ sở hữu trước đó, giao dịch này được miễn thuế đầu vào (input taxed) — không áp dụng GST và bạn không thể yêu cầu khấu trừ GST cho các chi phí liên quan đến việc bán. GST chỉ áp dụng khi bất động sản được xem là "nhà ở mới", chẳng hạn như nhà mới xây, bất động sản đã được cải tạo đáng kể, hoặc nhà xây thay thế cho công trình đã bị phá dỡ.
2. Phương án chênh lệch giá GST (margin scheme) là gì?
Phương án chênh lệch giá cho phép người bán đủ điều kiện của bất động sản nhà ở mới hoặc đất ở tiềm năng nộp GST dựa trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua ban đầu (hoặc một mức định giá được chấp thuận), thay vì trên toàn bộ giá hợp đồng. Phương án này có thể giảm đáng kể số GST phải nộp, nhưng người bán không thể yêu cầu khấu trừ GST cho giao dịch đó và không thể áp dụng phương án này thêm lần nữa khi bán lại chính bất động sản đó.
3. Khấu trừ GST tại thời điểm hoàn tất giao dịch (GST at settlement) là gì?
Kể từ ngày 1/7/2018, người mua bất động sản nhà ở mới hoặc đất ở tiềm năng thường phải khấu trừ phần GST trong giá mua và nộp trực tiếp cho ATO tại thời điểm hoàn tất giao dịch, thay vì nộp cho bên bán. Số tiền khấu trừ là 1/11 giá hợp đồng, hoặc 7% giá hợp đồng nếu áp dụng phương án chênh lệch giá.
4. Làm sao để biết một bất động sản có được xem là "nhà ở mới" hay không?
Bất động sản được xem là "mới" nếu chưa từng được bán như nhà ở trước đó, đã được tạo ra thông qua việc cải tạo đáng kể, hoặc thay thế cho một công trình đã bị phá dỡ trên cùng khu đất. Bất động sản sẽ không còn được xem là "mới" sau khi đã được cho thuê liên tục ít nhất 5 năm kể từ khi xây dựng hoặc cải tạo.