ATO không cần phải đoán xem thu nhập cho thuê của một chủ nhà có hợp lý hay không. Cơ quan này có một giao thức chính thức, được công bố công khai, quy định rõ dữ liệu quản lý bất động sản nào cần thu thập, từ ai, và trong bao lâu — và giao thức này đã được áp dụng từ năm 2021.
"Giao Thức Đối Chiếu Dữ Liệu" Thực Chất Là Gì
Trước khi triển khai bất kỳ chương trình đối chiếu dữ liệu quy mô lớn nào, ATO sẽ công bố một văn bản giao thức. Giao thức này quy định thẩm quyền pháp lý cho việc thu thập dữ liệu (thường là thông báo chính thức theo mục 353-10 của Đạo Luật Quản Lý Thuế 1953 — Taxation Administration Act 1953), mục tiêu của chương trình, chính xác dữ liệu nào sẽ được thu thập và từ nhà cung cấp nào, thời gian lưu giữ dữ liệu, và cách ATO sẽ sử dụng dữ liệu đó. Các giao thức này được công bố trên ato.gov.au và cũng được thông báo công khai qua Công Báo Liên Bang (Commonwealth Gazette), phù hợp với hướng dẫn của Văn Phòng Ủy Viên Thông Tin Úc (OAIC) về các chương trình đối chiếu dữ liệu. Để hiểu rõ hơn về cách chương trình này phù hợp với cách tiếp cận rộng hơn của ATO, hãy xem bài viết liên quan của chúng tôi về cách ATO sử dụng dữ liệu từ bên thứ ba.
Giao thức chương trình đối chiếu dữ liệu quản lý bất động sản là một trong nhiều chương trình mà ATO hiện đang triển khai liên quan đến dữ liệu bất động sản. Chương trình này song song — nhưng tách biệt — với chương trình đối chiếu dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà (lấy dữ liệu từ các cơ quan quản lý tiền đặt cọc thuê nhà của tiểu bang và vùng lãnh thổ) và chương trình đối chiếu dữ liệu khoản vay bất động sản đầu tư cho thuê (lấy dữ liệu từ ngân hàng và các tổ chức cho vay khác cho các năm tài chính 2021–22 đến 2025–26). Mỗi chương trình có giao thức riêng, nhà cung cấp dữ liệu riêng, và phạm vi riêng.
Ai Cung Cấp Dữ Liệu
Theo giao thức này, ATO thu thập dữ liệu từ các công ty phần mềm quản lý bất động sản và các công ty con của họ — những nền tảng mà đơn vị quản lý bất động sản và các công ty bất động sản sử dụng để vận hành danh sách cho thuê và tài khoản ủy thác cho các bất động sản cho thuê nhà ở. Đây là nguồn dữ liệu khác với chương trình tiền đặt cọc thuê nhà, vốn đến từ các cơ quan quản lý tiền đặt cọc của tiểu bang và vùng lãnh thổ, và chương trình này thu thập dữ liệu của các bất động sản được quản lý chuyên nghiệp thông qua đơn vị quản lý, chứ không phải do chủ sở hữu tự quản lý.
Giao Thức Quy Định Dữ Liệu Sẽ Được Sử Dụng Để Làm Gì
Các mục tiêu được nêu rõ của ATO cho chương trình này là:
- xác định các cá nhân và doanh nghiệp có thể chưa thực hiện đúng nghĩa vụ đăng ký hoặc khai báo liên quan đến thu nhập từ bất động sản cho thuê
- xây dựng và hoàn thiện mô hình rủi ro cũng như chiến lược tuân thủ dành cho những người cho thuê hoặc cho mượn bất động sản
- thiết kế các chiến dịch giáo dục phù hợp để giúp người nộp thuế khai báo đúng thu nhập cho thuê và các khoản khấu trừ
- thúc đẩy sự tuân thủ tự nguyện và nâng cao niềm tin của cộng đồng vào tính minh bạch của hệ thống thuế và hưu bổng (superannuation)
Trên thực tế, điều này có nghĩa là ATO sẽ đối chiếu thông tin về tiền thuê và chi phí mà cơ quan này nhận được từ phần mềm quản lý bất động sản với những gì từng chủ nhà đã thực sự khai báo trong tờ khai thuế của họ cho cùng năm tài chính đó.
Nếu bạn sở hữu một bất động sản đầu tư được quản lý thông qua đơn vị quản lý, dữ liệu này rất có thể đã được đối chiếu với vài tờ khai thuế gần nhất của bạn. Một buổi rà soát nhanh ngay bây giờ sẽ tốn kém ít hơn nhiều so với việc phải phản hồi thư của ATO sau này.
Đặt Lịch Tư Vấn Miễn Phí →ATO Lưu Giữ Dữ Liệu Trong Bao Lâu
Giao thức quy định rõ thời gian lưu giữ: ATO lưu giữ dữ liệu của mỗi năm tài chính trong 7 năm kể từ ngày nhận được đợt dữ liệu đã xác minh cuối cùng từ tất cả các nhà cung cấp cho năm đó. Điều này có nghĩa là dữ liệu được thu thập cho những năm đầu trong phạm vi của chương trình — ví dụ năm 2018–19 — vẫn còn khả dụng trong hệ thống đối chiếu của ATO trong nhiều năm sau khi tờ khai đó đã được nộp.
Vì Sao Chương Trình Này Quan Trọng Hơn Vẻ Bề Ngoài
Vì chương trình này bao gồm các năm tài chính từ 2018–19 trở đi, đây không chỉ đơn thuần là việc kiểm tra tờ khai của năm hiện tại. Chương trình cho phép ATO có cái nhìn nhiều năm về lịch sử cho thuê của một bất động sản, từ đó có thể kiểm tra xem thu nhập và các khoản khấu trừ có được khai báo nhất quán qua từng năm hay không — bao gồm cả việc điều chỉnh, khiếu nại, hoặc rà soát các tờ khai trước đó vẫn còn trong thời hạn cho phép.
Quy mô cũng là một yếu tố đáng chú ý. Với khoảng 2,3 triệu hồ sơ cá nhân được thu thập mỗi năm, đây là một trong những chương trình đối chiếu dữ liệu có quy mô lớn nhất của ATO, và chương trình này được triển khai song song — chứ không thay thế — các giao thức về tiền đặt cọc thuê nhà và khoản vay đầu tư. Tình huống thuế của một chủ nhà có thể được kiểm tra dựa trên ba nguồn dữ liệu riêng biệt mà không cần mở bất kỳ cuộc kiểm toán nào.
Phan Campbell & Associates Có Thể Giúp Gì
Tại Phan Campbell & Associates ở Footscray, đội ngũ kế toán của chúng tôi rà soát việc khai báo thu nhập và chi phí cho thuê cho các nhà đầu tư bất động sản trên khắp Melbourne và Victoria, đồng thời kiểm tra xem các quyết định đã đưa ra trong những năm trước có đứng vững trước dữ liệu mà ATO hiện đang nắm giữ theo giao thức này hay không.
Vì chúng tôi là một công ty kết hợp cả pháp lý và kế toán, chúng tôi cũng có thể tư vấn về khía cạnh luật bất động sản của khoản đầu tư — từ giai đoạn mua ban đầu cho đến bất kỳ tranh chấp nào với người thuê hoặc đơn vị quản lý. Nếu bạn đã nhận được thư của ATO đề cập đến dữ liệu bất động sản cho thuê, hoặc chỉ đơn giản là muốn kiểm tra hồ sơ của mình trước khi thư đó đến, chúng tôi có thể hỗ trợ.
Nếu bạn cũng đang cân nhắc việc bán bất động sản, bài viết liên quan của chúng tôi về GST và bất động sản nhà ở sẽ trình bày về phương án chênh lệch giá (margin scheme) và quy định khấu trừ GST tại thời điểm hoàn tất giao dịch. Để tìm hiểu thêm về các nguồn dữ liệu rộng hơn từ cơ quan đăng ký đất đai và tiền đặt cọc thuê nhà mà ATO sử dụng, hãy xem bài viết của chúng tôi về chương trình đối chiếu dữ liệu bất động sản của ATO.
Câu Hỏi Thường Gặp
1. Giao thức chương trình đối chiếu dữ liệu quản lý bất động sản là gì?
Đây là giao thức chính thức của ATO quy định cách cơ quan này thu thập dữ liệu quản lý bất động sản từ các nhà cung cấp phần mềm quản lý bất động sản cho các năm tài chính 2018-19 đến 2025-26, và cách dữ liệu đó được sử dụng để xác định chủ nhà và doanh nghiệp có thể chưa thực hiện đúng nghĩa vụ thuế đối với thu nhập cho thuê.
2. Giao thức này áp dụng cho dữ liệu của ai?
Giao thức này áp dụng cho các cá nhân và doanh nghiệp cho thuê bất động sản thông qua đơn vị quản lý bất động sản, bao gồm chủ nhà, và trong một số trường hợp là chính các đơn vị quản lý. Dữ liệu được lấy từ các nền tảng phần mềm mà đơn vị quản lý bất động sản sử dụng, chứ không phải trực tiếp từ đơn vị quản lý.
3. Điều này khác với chương trình đối chiếu dữ liệu tiền đặt cọc thuê nhà như thế nào?
Đây là hai giao thức riêng biệt với nguồn dữ liệu khác nhau. Chương trình tiền đặt cọc thuê nhà lấy dữ liệu từ các cơ quan quản lý tiền đặt cọc thuê nhà của tiểu bang và vùng lãnh thổ. Chương trình quản lý bất động sản lấy dữ liệu từ các nhà cung cấp phần mềm quản lý bất động sản. ATO thực hiện cả hai chương trình này, cùng với giao thức thứ ba về dữ liệu khoản vay bất động sản đầu tư từ ngân hàng.
4. ATO lưu giữ dữ liệu này trong bao lâu?
ATO lưu giữ dữ liệu của mỗi năm tài chính trong 7 năm kể từ ngày nhận được đợt dữ liệu đã xác minh cuối cùng từ tất cả các nhà cung cấp dữ liệu cho năm đó.